Contenido Arrendamientos Urbanos y Contrato de Comodato

14 de diciembre de 2010 | 6:07 pm

Autor: Miguel Tomé Gómez.

CONTENIDO:

Prefacio a la sexta edición
Prólogo del Dr. Juan Jacobo a la quinta edición
Prólogo del Dr. Juan Jacob a la primera edición
Abreviaturas y terminología utilizadas

CONCEPTOS BÁSICOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CAPÍTULO I
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS EN GENERAL

1.         Crisis de la definición unitaria del contrato de arrendamiento
2.         Origen del contrato
3.         Terminología empleada por nuestro código civil
4.         Concepto y definición legal
5.         Ámbito de aplicación y posibles objetos del contrato de arrendamiento
6.         Características del contrato de arrendamiento
7.         Capacidad y legitimación
8.         Obligaciones de las partes
8.1       Obligaciones del arrendador
8.1.1    Entregar la cosa arrendada (numeral 1º)
8.1.2    Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido destinada (num. 2º)
8.1.3    Obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada (num. 3º)
8.1.4    Vicios de la cosa (art. 1804 C.C.)
8.1.5    Obligaciones cuando la cosa no puede usarse por caso fortuito
8.1.6       Obligación del arrendador del reembolso de reparaciones indispensable (art. 1807 C.C.)
8.1.7    Obligación del pago de determinadas cargas (art. 1810 C.C.)
8.2       Obligaciones del arrendatario
8.2.1    Usar la cosa según los términos del contrato (art. 1811 num. 1º)
8.2.2    Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia
8.2.3    Pago del precio o renta
9.         Extinción del contrato

CAPÍTULO II
GENERALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

1.         Concepto de bien urbano y el criterio para definir su destino
2.         Proceso legislativo en nuestro país
3.         Características especiales del presente derecho
4.         Breve introducción al régimen vigente

CAPÍTULO III
MODIFICACIONES INTRODUCIDAS A LA MATERIA ARRENDATICIA POR DIVERSAS LEYES RECIENTEMENTE APROBADAS

A.     Incidencia de la ley Nº 18.246 de unión concubinaria sobre la materia de arrendamientos y desalojos
1.         Introducción
2.            Normas en materia de arrendamientos que otorgan beneficios a favor del cónyuge
2.1       La cesión legal del arriendo prevista en el art. 20 del decreto-ley 14.219
2.2       El subarrendamiento previsto en el art. 23 del decreto-ley 14.219
2.3       La sustitución de la garantía para no ser desalojado por la contaduría general de la nación
3.         Desalojo como ocupante precario de los ex concubinos
3.1       Estado de la situación anterior a la sanción de la ley en análisis
3.2       Situación actual
3.3       Procedimiento aplicable y juzgado competente
4.         Suspensión del lanzamiento en casos de hijos menores de 18 años

B.     Registro y funcionamiento de pensiones dispuesto por la ley Nº 18.283
1.         Introducción
2.         Plazo y requisitos
3.         Extinción del contrato y desocupación de la finca
4.         La conversión en arrendamiento

C. Efectos de la declaración de concurso frente a los contratos de arrendamientos

1. Introducción
2. Efectos sobre los contratos

D. Procedimiento para la restitución de la finca respecto de fincas reguladas por el sistema de cooperativas de vivienda

E. Nueva excepción al plazo máximo de contratación establecido por el art. 1782 del código civil

ARRENDAMIENTOS URBANOS DECRETO-LEY N° 14.219 (DE 4 DE JULIO DE 1974)

CAPÍTULO I
DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CUALQUIERA FUERE SU DESTINO

Sección 1:

Contratos que se celebran con posterioridad a la vigencia de la presente ley
Régimen legal de los contratos de arrendamientos de bienes Inmuebles
Garantía del Estado para nuevas construcciones
Precio y plazo
Año de prórroga
Desalojo una vez vencido el plazo de prórroga

Sección 2:

Contratos con plazo contractual pendiente
Contratos con plazos contractual pendiente celebrados antes de la vigencia del D.L.
Contratos con plazo contractual pendiente celebrados antes de la vigencia del D.L. con más de dos años de duración
Actualización automática del precio del alquiler

Sección 3:

Contratos con plazo contractual vencido
Caducidad de los plazos legales de la Ley 13.659
Prórroga de contratos celebrados antes de la vigencia del D.L. con plazo contractual vencido
Actualización de precios de contratos con plazo contractual vencido antes de la vigencia del D.L.
Pago de retroactividades por diferencias de alquiler
Convenios con plazo pendiente

CAPÍTULO II
DE LA APLICACIÓN DE LA UNIDAD REAJUSTABLE

Procedimiento para la determinación del reajuste

CAPÍTULO III
CASA-HABITACIÓN

Normas generales
Acción de rebaja de alquiler
Concepto de ingresos mensuales líquidos
Cesión legal del arriendo

CAPÍTULO IV
LOCALES CON DESTINO A INDUSTRIA Y COMERCIO

Normas generales para los contratos anteriores a la presente ley
Reajuste de precio de fincas destinadas a industria y comercio
Plazo legal de prórroga para fincas destinadas a industria y Comercio

CAPÍTULO V
EL SUBARRENDAMIENTO

Subarrendamiento

CAPÍTULO VI
DE LAS EXCEPCIONES

Desalojos con plazo contractual pendiente
Deberes y excepciones respecto al caso previsto en el numeral 4º del artículo 24
Desalojos por el causal
Situaciones excluidas del D.L. 14.219
Sanción en caso de traslación de dominio
Requisitos especiales para la Causal Reconstrucción
Prohibición de iniciar nueva acción hasta después de transcurrido un año
Plazo en los desalojos por causal
Desalojo del inquilino escandaloso
Deducción de acción de desalojo por parte de funcionarios del Estado
Desalojo de porteros, cuidadores, limpiadores, etc.
Desalojo al comodatario
Desalojo de los ex concubinos
Obligación de abonar el precio de acuerdo al régimen del decreto-ley

CAPÍTULO VII
DE LAS GARANTÍAS

Constitución de garantía
Ratificación de la fianza o complementación de la misma en caso de aumento de precio del alquiler
Sustitución de la fianza personal para la garantía de alquiler e O.H.R.
Desalojo por falta de sustitución de la garantía de la Contaduría
General de la Nación

CAPÍTULO VIII
DE LA COMPETENCIA, LA PERSONERÍA Y EL PROCEDIMIENTO

Sección I:

Procedimientos generales
Competencia en materia de arrendamientos, desalojos y lanzamientos
Acreditación del derecho de propiedad
Legitimación activa y pasiva en el juicio de desalojo
Trámite escrito
Intimación de desalojo
Desalojo al moroso pagador
Desalojo y acción ejecutiva
Acreedor anticrético
Clausura del desalojo
Reforma del plazo
Inspección judicial e inventario del bien
Tenencia provisional y entrega definitiva
Caída en mora
Tributos y costos de la intimación de pago
Oblación y consignación
Procedimientos especiales
Rescisión del contrato de arrendamiento
Administrador del inmueble
Titulares de promesa de compraventa inscripta (Ley 8.733)
Prórroga del lanzamiento
Sección II: Procedimientos especiales
Acción de rebaja de alquiler
Acreditación de la desvinculación del titular del arriendo
Cesión de arrendamiento destinado a industria y comercio
Oposición a la cesión del arrendamiento
Inspección ocular para justificar el subarrendamiento
Cesión legal del arriendo en favor del subarrendatario
Inspección ocular del inmueble y rebaja del alquiler
Procedimiento especial en cado de contienda no prevista

CAPÍTULO IX
DE LAS INFRACCIONES Y PENALIDADES

Infracciones y penalidades
Delitos previstos
Cobro indebido de gastos judiciales
Simulación de diversos negocios jurídicos
Cláusulas nulas
Cobro de consumos generales
Servicios accesorios a la locación
Infracciones que no tengan sanción
Cobro indebido de impuestos, agua, energía eléctrica, etc.
Delito de usurpación

CAPÍTULO X
DE LOS LANZAMIENTOS

Sección 1.

Régimen especial de suspensión de lanzamientos
Normas no amparadas en el presente capítulo

Sección 2.

Imposibilidad de hacer efectivo el lanzamiento contra determinados arrendatarios

Sección 3.

Inscripción en el R.A.V.E.

Sección 4.

Sección 5.

Fincas ruinosas

CAPÍTULO XI
DISPOSICIONES GENERALES

Cobro de gastos comunes al arrendatario
Instalación de antenas
Plazos legales de arrendamiento
Aplicación espacial del decreto-ley
Indivisibilidad de la deuda del alquiler con los tributos y demás
Doble destino
Obligaciones del arrendador, subarrendador o administrador
Consensualidad del contrato de arrendamiento urbano
Hospedaje en hoteles, pensiones y moteles
Inmuebles excluidos del decreto-ley en función de su destino
Ajuste de precio en determinadas situaciones de exclusión
Derogaciones
Ley de orden público
Vigencia del D.L. 14.219

CAPÍTULO XII
DISPOSICIONES TRANSITORIAS

LEY N° 15.799
LEY DE EMERGENCIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

CAPÍTULO I

De los arrendatarios buenos pagadores
Suspensión de lanzamientos
Arrendatarios que se hubieran acogido a la reforma del plazo
Desistimiento unilateral del contrato

CAPÍTULO II

Del reajuste de los precios
Reajuste de precios

CAPÍTULO III

Del procedimiento de rebaja de alquiler
Procedimiento de rebaja de alquiler
Acción de rebaja de alquiler

CAPÍTULO IV

Arrendatarios deudores
Arrendatarios deudores

CAPÍTULO V

De las casas de inquilinato, hoteles, pensiones, moteles y afines
Casas de inquilinato, hoteles, pensiones, moteles y afines

CAPÍTULO VI

De los asentamientos marginales
Suspensión de lanzamientos de asentamientos marginales

CAPÍTULO VII

Disposiciones generales
Reajuste escalonado del precio
Sustitución del art. 51 del D.L. 14.219
Sustitución del inciso 3 del art. 52 del D.L. 14.219
Lanzamiento de arrendatarios inscriptos en el R.A.V.E.
Notificación al fiador del incumplimiento del arrendatario
Modificación del art. 40 del D.L. 14.219
Excepciones a la aplicación de la Ley 15.799
Limitaciones probatorias
Registro de la Propiedad Inmueble Urbana y Suburbana
Disposiciones de orden público

ÍNDICE CONTRATO DE COMODATO Y SU DESALOJO

Introducción

CAPÍTULO I
CARACTERIZACIÓN GENERAL DEL COMODATO

1.         Definición
2.         Nomen juris
3.         Origen histórico y su evolución en el Derecho Romano
4.         Caracteres del comodato
4.1       Contrato real
4.2       Contrato unilateral
4.3       Contrato gratuito
4.4       Capacidad
4.5       Legitimación
4.5.1    Comodato celebrado sobre cosa ajena
4.5.2    Comodato celebrado por el arrendatario
5.         Obligaciones de las partes
5.1       Obligaciones, derechos y responsabilidad del comodatario
5.2       Obligaciones, derechos y responsabilidad del comodante

CAPÍTULO II
CLASIFICACIÓN DE COMODATOS EN NUESTRO CÓDIGO CIVIL

1          Comodato contractual y comodato legal
1.1       Especies de comodatos en nuestro código civil
2          Diferencias históricas entre comodato y precario
3          Concepto actual
4          Clasificación de comodatos
4.1       Comodato contractual.
4.1.1    Comodato estable
4.1.2    Comodato precario contractual Comodato precario legal
5          Situación de los ocupantes de bienes ajenos (“intrusos”)

CAPÍTULO III
PROCEDIMIENTO PARA LA RESTITUCIÓN DEL BIEN DADO EN COMODATO

1          Procedimiento para la restitución de bienes inmuebles
1.1       Posición de la doctrina y la jurisprudencia anterior a la vigencia del Código General del Proceso
1.2       El artículo 546 del Código General del Proceso
1.3       Juicio de desalojo
1.4       Legitimación
1.5       Procedimiento
1.5.1    Oposición de excepciones y medios de prueba admisibles
1.5.2    Apelación de la sentencia de primera instancia que hace lugar al desalojo
1.5.3    Ejecución de la sentencia
2.         Procedimiento para la restitución de bienes muebles
2.1       Proceso de entrega de la cosa
2.2       Vigencia de la ley 8.153 de 16 de diciembre de 1927
2.3       Particularidades del artículo 31 de la ley 8.153
2.4       El artículo 364 del Código General del Proceso
2.5       Procedimiento

CAPÍTULO IV
OCUPACIÓN PRECARIA Y DERECHO DE FAMILIA

1.         Planteo del problema
2.         Orientación de la doctrina y la jurisprudencia
2.1       Doctrina sobre el tema
2.2       Jurisprudencia de nuestros tribunales
3.         Nuestra posición
3.1       Consideraciones generales

APÉNDICE I
NORMATIVA EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Código Civil
Código General del Proceso
Ley Nº 8.153 de 16/12/1927
Ley Nº 15.818 de 30/06/1986
Ley Nº 16.002 de 13/12/1988
Ley Nº 16.226 de 29/10/1991
Ley Nº 16.320 de 1/11/1992
Ley Nº 17.292 de 25/1/2001
Ley Nº 17.495 de 24/5/2002
Ley Nº 17.555 de 18/9/2002
Ley Nº 18.246 de 27/12/2007
Ley Nº 18.283 de 16/5/2008
Ley Nº 18.387 de 23/10/2008
Ley Nº 18.407 de 24/10/2008
Ley Nº 18.666 de 14/7/2010